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业委会难产过四关要有理有据

2002年11月14日17:59

前言
　　在上海的5000 多个小区中，有3000 多个已成立了业委会，每个业委会的成立都有一个故事。一些“老大难”小区，在业委会的成立过程中，往往会面临着一个相似的问题：开发商与物业公司是“父子兵”，物业公司是开发商“派发”的。在这种情况下，开发商往往对成立业委会不积极，不主动把有关的材料上报，能拖则拖，有时还会千方百计地阻挠业委会的成立，主要是担心业委会成立后炒掉物业公司。另一方面，在这样的小区里，业主往往对物业管理不满意，担心维修基金不到位或被挪用，因而成立业委会的愿望强烈。由于业主对有关的法规不熟，操作不到位，有时徒有一番热情，结果是事倍功半。最近，部分业主来
信或来电谈了自己的苦恼。下面是一个律师的亲身经历，那些遇到了同样的难题、但又不想请律师的业主可参照操作。
　　这是一个坐落于肇嘉浜路上的高档涉外住宅小区，由两幢高层组成。业主大多工作很忙或生活在海外。至2000 年年底，小区的房屋销售已达6成以上，业主们要求依法成立业主委员会的呼声越来越高。几位热心的业主曾多次走访有关部门，但由于开发商的拖延，成立业委会之事难有进展。
　　2000 年12月，几位热心的小区业主正式向房地部门提出了成立业委会的要求。2001 年1月10日，部分业主召开了通气会，并成立了由房管办、开发商、居委会代表和业主代表组成的业主代表大会筹备组。
　　2001 年3月11日，第一次业主代表大会正式召开。在已经出售的164套房屋中，92套房屋的业主（亲自或委托他人）参加了会议，并依照计划最终选举出业主代表20名。但是，在同年3月23日召开的第二次筹备组会议中，开发商代表却提出不接受“3月11日会议”的选举结果，理由是有一部分业主并未接到会议通知，有的参加者不是业主。成立业委会的事被搁置下来，业主代表经过协商，决定向律师寻求帮助。
　　我和助手接到此案后，在业主们的共同努力下，业委会第一次代表会议于2001 年8月6日如期召开，选出了首届业委会。我和助手们又依照有关法律法规，对业委会的章程提出了审查和修改意见。同年9月29日，经主管部门批准，业委会依法成立。
　　回顾这一业委会成立的非诉讼代理，有“四大关口”需要特别提醒业主，在筹建时要做到有理有据有节。
　　律师手记
　　公告和选举一拖再拖时
　　正常程序：选出业主代表，接下来有两道程序，一道是公告程序，就是将经合法程序产生的业主代表和业委会候选人的名单公之于众；一道是选举程序，召开业主代表大会，进行无记名投票，选举产生业主委员会人选，最后从选举产生的业主委会人选中，再产生主任和副主任。
　　实际案情：一天，时先生又来电话，说公告迟迟没有在小区内张贴，而且他们多次同房管所联系，也没有什么结果，业主们的心又悬了起来。后经我们了解，物业公司向房管部门提出，在选举产生的业主代表中，有几位拖欠物业管理费。根据有关条例规定，自觉遵守物业管理规定是当选业主代表或业委会成员的必要条件，房管部门觉得物业公司的说法有道理，于是公告就一拖再拖。
　　具体操作：了解到上述情况后，我们立即从两个方面着手，—方面召集业委会候选人，请他们劝说拖欠物业管理费的业主代表，尽快缴纳管理费；如果实在不愿意缴纳，那就劝他们放弃业主代表资格。另一面，我与房管部门联系，催促尽快将业主代表名单作出公告，不能因为几个人的资格有争议而影响整个业委会成立。经过努力，欠费的几位业主有的缴纳了管理费，有的放弃了代表资格。在房管部门的一再催促下，开发商终于同意公开张贴业主代表的名单。
　　选举会上开发商发难时
　　正常程序：业主代表经公告后，择期召开业主代表大会，选举产生业委会。
　　实际案情：2001 年8月6日，业主代表大会终于召开了。会场就设在开发商的会议室里，在主席台上就座的有区房地局物业科科长、居委会主任、房管所主任及开发商代表，会议由房管所主任主持。20名业主代表将选举产生5名业委会成员。当主持人介绍完业委会候选人情况后，开发商突然站起来问：“第一，会议的议程为什么没有发到代表手上?第二，与会人员为何不作介绍?签到的情况为何不作说明?今天到会的是否全是业主代表?如果是授权委托，那么受委托人的身份介绍呢?列席人员的身份介绍呢?”整个会场顿时鸦雀无声。接着他又指着坐在列席位上的我和我的助手问：“那几个人是何许人？”
　　具体操作：作了自我介绍后，我回击了开发商。“你的话我十分赞同，业主代表大会会议、业委会的选举确实应当像你所述的那样有序进行。开发商作为筹备组的重要成员和筹备工作的主要实施者之一，对自己所述问题不事先提出，而是在会议的进行过程中突然责怪他人，是何缘故？”
　　实际案情：开发商再次发难：“你们是业主委托的律师，现在你们的任务已经完成了，这次会议不应该参加。”
　　具体操作：业主代表时先生站起来表示：“朱律师是由全体业主代表一致同意后聘请的，今天的会议不仅是选举业委会成员，而且还要讨论通过公约、章程等，涉及到诸多法律问题。”开发商坚持让律师退出，否则，他就退出。对于业主而言，能够凑齐人数开一次会是很不容易的。若僵持下去，会议有夭折的危险，将前功尽弃。“文武之道，一张一弛”，我们决定退出会场。
　　提供办公场所有附加条件时
　　正常程序：开发商为业委会提供办公场所。
　　实际案情：开发商说，业主代表只有认可小区的物业管理、账目以及开发商提供的面积分摊等，才能无偿提供业委会办公场所。面对这样的难题，几位业主代表不知如何应对，一时又没了主张。
　　具体操作：上海的有关法规规定，开发商应当为业委会提供办公场所，无权对此提出附加条件。再说，业委会尚未正式成立，从法律角度看，业主代表还不是业委会的成员，没有资格对附加条件作出承诺。向业主说明这一点后，我又致信当地房地局物业科，要求科长出面做开发商的工作。最后，开发商同意无偿提供办公场所。
　　有了场所，有了人员，有了章程，业委会经过审批终于正式成立了。
　　筹备组工作搁浅时
　　正常程序：学习了解成立业委会的有关法律知识，以及业委会成立后如何开展工作。如果开发商没有及时地向有关部门提供成立业委会所需资料，业主则可以向有关部门提出申请，由房地部门牵头组成筹备组，召开业主大会选举产生业主代表。
　　实际案情：2000 年末的一天，张、戴两位女士来到我们律师所，她们是某小区的业主，诉说了本小区物业管理中存在的一系列问题，并咨询了成立业委会的有关法律知识，以及业委会成立后如何开展工作等。她们联合了一些热心的业主，根据《上海市居住物业管理条例》的有关规定，联名向房地主管部门提出成立业委会的申请，筹备组很快依法成立，并召开了筹备组第一次会议，而且还对第一次业主代表大会的召开作了具体安排。2001 年3月11日，第一次业主代表大会正式召开，依照计划最终选举出20名业主代表。在第二次业主代表大会上，开发商却提出，有些参加会议者不是业主，有的业主没有接到会议通知，他们不接受选举结果。开发商认为小区属于外销商品房小区，对业主名册要保密，拒不提供名册。张女士、戴女士、时先生、王先生等业主代表，十分着急，一筹莫展。
　　具体操作：开发商对会议有异议不无道理，会议的出席人员，有不少人不是业主，许多业主不在国内，是委托管理或把房屋出租的，其权利比较复杂。这就要求补足和完善有关手续，并收集相关的资料和证据。通过半个月的努力，我们基本摸清了会议参加者的情况.并尽可能补齐相关的委托或确认手续。
　　开发商认为小区属于外销商品房小区，对业主名册要保密。从法律角度来看，没有依据，向政府部门提交名单，本身就是其法定义务，根本谈不上泄密问题。我们积极与有关房地部门联系，要求他们依法责令开发商提供业主名册，以便业委会筹备组与业主取得联系。依照有关规定，房管部门对于业委会的成立，不但有义务性规定，而且还有时间性限定。最终，房管部门加紧了工作步伐，尽快召开了筹备组成员会议，并督促开发商认可了“3月11日会议”的结果，交出业主的名册。


摘自：房地产时报文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

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