启东房地产热线-商品房销售应实行按套计价按套出售

当前位置：首页>>业内动态>>国内动态

商品房销售应实行按套计价按套出售

2002年11月30日15:2

    近几年对商品房的投诉大幅上升，其中以面积纠纷居多。对这个问题主管部门多方致力解决，但收效不大。近来有的开发商为走出困境推出了按使用面积卖房的新招，消息一传出就引发一场争论，有的赞成，有的反对，矛盾依然没有解决。

    数年前我曾对这个问题作过一些调查，也征求过部分业界人士的意见，比较一致的看法是，造成这一问题的症结并长期不得解决，既不能抱怨消费者斤斤计较，也不应责怪开发商蓄意坑害用户，而是按平方米计价这一制度缺陷造成的。

    房子是供人居住的空间，其使用价值取决于房屋的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素，古今中外，都是以栋、所、套、间为计量计价单位，很少有按平方米计价的。计划经济体制下广泛使用平方米指标，是因为那时住宅不是商品，不参与交换，没有人关心用什么计量单位，当时的平方米指标只是反映建房总量和评价居住水平时使用，具体到每个单位分房时，从来不按平方米分配，原因是平方米不能体现房屋的使用功能和空间特征，在实践中也无法操作。在市场经济体制下，住房是商品，人们不仅要购买住房的使用价值，还要购买住房的价值，即产权，只能以套为计价单位。如果按平方米计价，就会招来面积误差、公共部位分摊等一系列节外生枝的纠纷，不但购房者不易掌握，开发商也很难控制，因为营造误差取决于承包商而不取决于开发商。可行的办法是实行按套计价，按套出售。这样做的好处，一是能体现房屋建筑的特征；二是操作方便，简明易行；三是符合国际惯例。具体实施时按房屋建筑类型区别对待。

    (一)单元式楼房、公寓、联体别墅等，以套为单位，每套住宅的价格根据面积、质量、设施等因素综合确定，面积只计算归个人所有的产权面积，不计入公共分摊面积，也不计算营造过程中的面积误差。产权面积的计算方式是：自分户门起沿外墙计算的建筑面积总和，分户墙的计算方法从国家规定。公共面积的造价允许按合理标准计入每套住宅的总价；公共部位作为共有财产由物业公司负责管理维修。产权所有人只对本人的住宅拥有所有权，对公共部位及公用设施拥有使用权。实行这一改革后，所有房屋买卖均以套为计量单位，停止执行按平方米计价的有关制度和规定。过去建成的存量住宅，也按历史上自然形成的套型为单位，以质论价，按套出售。

    (二)别墅和独立宅院按栋计价，每栋住宅的价格为房子价格加庭院价格。

    (三)过去建成的平房和非成套住宅，在产权能够分割的前提下，可以按间出售，每间房屋的产权面积参照单元式住宅的计算方法确定，价格随行就市。

    (四)由多间房屋及庭院构成的大型宅院，以所为计量单位，这类房屋的价格交易时按评估机构的评估价为准。

    以上是关于按套卖房的一些初步构想，国外在这方面已有成熟的经验，不妨作些专题考察和专题研讨。实行这项改革的难点在于如何同过去接轨。由于长期按平方米计量计价，已形成诸多法规、政策、规章制度及信息资料，新老办法如何接轨需要细致研究，并拟订相应的处置办法，做到平衡过渡。无论有多少问题要解决，看来这一步是非走不可的。


摘自：启东房地产热线文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

[关闭窗口]

联系地点：江苏省启东市公园中路842号，电话：0513-3317957

建议使用：800*600分辨率，16Bit颜色、Netscape5.0、IE5.0以上版本浏览器浏览本站