启东房地产热线-今年楼市：一个“稳”字

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今年楼市：一个“稳”字

2003年2月19日17:9

空前繁荣的上海楼市，使众多发展商在2002 年饱尝了房地产市场蛋糕的美味。同时，不少人对2003 年楼市行情也有后继乏力的担忧。1月份的中房上海指数让大家吃下一颗定心丸———没有一个楼盘价格下跌，空置房被极大消化，楼市呈现小阳春美景。
　　财大教授印坤华指出：上海正处于城市化加速阶段，从国内中心城市向国际大都市的转型期，住宅需求远远还未得到满足。住宅交易量的增减不是由住宅价格决定的，而是与百姓收入直接相关。2002 年上海家庭平均可支配收入约上升了8至10个百分点，这构成产业持续发展的强大依托。因此，上海楼市不可能出现大起大落。当然，在经历上一年的飞速发展后
，也需要一个适度调整期，在这个期间，局部地区个别产品的微调将不可避免。整体市场涨幅小些、步子稳些，这是为以后发展积蓄精力。
　　中低住宅紧俏依旧
　　中档住宅的主角地位，在今后相当长一段时期内不会动摇。今年1月份以来，无论一手或二手的中档乃至低档住宅，交易都明显提速。春江水暖鸭先知，不少中介反映，目前，一些面积适中、价格在五六十万元左右的房子普遍达到可当日消化的水平，几乎是中午挂牌，到了晚上就能成交，并常出现两三个客户同时争抢一套房子的现象。在此状况下，市场的“惜售”心理已逐渐产生，80－100 平方米左右的房源开始紧俏，业主们更倾向于出租而非销售这类“宝屋”。由于预定登记者爆棚，不少一手房的销售员开始“朝南坐”，不是打电话求客户来买，而是要求客户登门排队登记，你不买，后面要的人多着呢！
　　由旧改、市政动拆迁而产生的实际购房需求，会在今年进一步放大，并将集中地体现在中低住宅市场中。巨大的需求空间，也使发展商开始在中低住宅上花足心思。有发展商表示，目前可做中低档住宅文章，也只有在中环、外环之间，这些区域的土地潜力已开始逐步释放。以浦东中环、外环之间的地块为例，楼面地价成本一般一二千元，加建安成本与合理利润等，预计成品的单价也应在3000－4000 元/平方米。随着重大配套工程动拆迁用房基地的建设，市政设施的到位，远郊房产大片区、集团军式的开发，中环与外环之间将成为购房者置业的又一新区。
　　高档住宅平心静气
　　去年租金还在1500 美元左右的豪宅，现在租金普遍降低10％，租金下调为高端产品过热发出预警信号，今年，应是高端产品冷静思考的一年。据预测，秋季之后，还将有不少高端产品集中上市，租售压力进一步加大。上一年由于海外投资者大量涌入，而造成的高端产品虚拟需求过旺的现象将有所缓和。
　　高端产品的秋季压力也并非一概而论。传统高尚地段的住宅、酒店式服务公寓、经济型别墅的价格走势将依然坚挺。据新上海国际广场有限公司总经理孙留根分析，传统高尚地段的住宅，由于其环境的稀缺性及不可再生性，强有力地支撑了价格的上涨。目前，华山路、淮海路一带的住宅，无论新建或二手房，都保持稳健升幅；酒店式服务公寓的供需量目前还不匹配，地段好、服务佳的酒店式服务公寓作为集团或个人的经营投资对象，仍将广受欢迎；经济型别墅的走俏现象，是在楼市整体价格攀升、高档住宅总价接近别墅底价的大前提下出现的。瑞生置业有限公司总经理金恂华表示，总价百万元左右的联体、叠加式别墅，由于内部功能布局上力求经济、合理，具有高附加值，的确吸纳了不少原高档公寓的业主。
　　商办楼宇行情看涨
　　国际大机构源源不断的进入、民营经济的蓬勃发展，为上海的写字楼行情也添柴助火。徐家汇、打浦桥、五角场等市、区级副中心纷纷打造商务形象，高档写字楼租赁、销售比翼齐飞。目前，上海甲级写字楼租金多在0.50 美元/平方米/天，一些标志性建筑的日租金更突破1美元/平方米大关。高级写字楼的销售量也异军突起，成为继住宅、商铺投资之后的又一大新投资形式。
　　据统计，目前上海甲级写字楼面积逾288万平方米。有机构预测两年内这个数字还将再翻一番。随着上海房地产市场对外开放的最后壁垒将取消，写字楼市场内外销并轨今年3月1日实施，将促使上海楼市与国际全方位接轨。业内人士普遍认为，写字楼租金与售价今年起极可能出现一波行情。
　　


摘自：启东房地产热线文章作者：王舒	『发表评论』『新闻推荐』

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