启东房地产热线-2008年第一季度房地产市场分析

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2008年第一季度房地产市场分析

2008年4月22日0:5

    今年以来，启东市的房地产市场总体比较平稳，新开工面积及商品房价格均有一定幅度的增长，但在国家宏观调控的作用下，市场销售情况受到了影响，比较清淡，不过也没有造成市场的大起大落，房地产业仍为启东的经济发展贡献了应有的份额。
    一、基本情况
    2008年第一季度批准商品房预售30.53万平方米，同比增长77%，其中批准住宅27.39万平方米2269套，营业用房3.15万平方米119间；批准商品房销售6.21万平方米，同比减少11%，其中批准住宅5.6万平方米439套，营业用房0.61万平方米44间。根据网上备案数据查示：2008年第一季度网上销售备案商品房为104套，合计销售面积1.3万平方米。
   二、市场态势
    1、从市场销售看：一、二月份的销售量与去年同期相比没有大幅波动，基本持平，但进入3月份以来，成交情况明显下降，看房的人多，购买的人少，观望气氛十分浓郁。开来、金恒、长信几家房地产公司高层销售情况三月份几乎没有。
    2、从房价走势看：比上年第四季普涨了100元左右,开来房产、金恒房产的房价由去年第四季度的3000元/平方、3280元/平方涨至3100/平方、3380/平方，银洲的万豪花园更是一举突破了四千大关，开盘基价4200元/平方米，其它楼盘也略有跟风。
    3、从成交房型看：小户型房源（90-100平方米）受到消费者的追捧,往往是一推向市场就一抢而光。万豪花苑地处市区黄金地段，紧临实验小学、启东中学，开盘至今90-100平方米的房型已经全部销售一空，目前到售楼处询问小户型的购房户仍为数不少。永安广场也地处人民路南侧，实验小学对面，在开盘后短短十几天的时间内，小户型全部被预订一空。从楼型看，多层的楼盘要比高层、中高层好销。高层面积越大、楼层越高越不好销。
    4、从二手房交易看：一季度二手房交易与节前的气候一样进入了冰冻期，特别是二月下旬以来,二手房成交情况更是一落千丈,不少中介公司在过去的一个月内成交为零，只有少数几家稍大型的中介机构月内完成了二手房交易。中介公司普遍认为，如果市场继续延续这样的走势，他们中的绝大多数将关门息业。从少量的成交情况看同样也是小户型房源比较受欢迎。地段好的老小区二手房价格与新商品房价格不相上下，甚至超过一些地理位置相对较偏的新商品房的价格。现在购买二手房的大都为陪读生家庭以及一些外地在启工作青年过渡房之用.随着市区二手房价格的不断上涨,炒卖二手房的炒房者都把目光投向了与二手房价格相差无几的市区新开发楼盘的小户型房型上。
    三、原因分析
    一是受国家宏观政策对市场的影响。从06、07两年以来国家对房地产市场的宏观调控，到今年一季度交投清淡，市场作出一些反应是正常的。
二是相关媒体在元旦前后对深圳万科的降价销售回笼货币的行为大肆渲染，再加上对万科王石的“拐点”论的宣传，造成了全国市场观望气氛的浓郁。春节前广州、深圳一些楼盘降价促销，媒体过度关注，误使人们认为九十年代前期的房地产泡沫已经来临，加大了市场的观望气氛。
    三是房价涨幅过快，影响购买力。本市的商品房价格从2004年初的1300元／平方米，到现在突破4000元／平方米，只用了四年时间，而这四年的涨幅远远超出了以往十几年涨幅，也超出了居民收入的涨幅，这个价格也达到了中西部一些省会城市的房地产价格。因此，使我市的房地产价格有高处不胜寒的感觉。
    四是本市的房产商热衷于开发中档楼盘，对市场定位缺少研究。我市开发小户型不到总量的20%，小户型低总价广受消费者追捧的楼盘严重不足，真正让消费者感到满意的高档楼盘又明显不足，将消费群体的高端和低端客户基本排除在市场之外，而客户群体中低收入的低端客户将占市场的四成以上。将两端的客户排除在外了，市场自然就不会活跃。
    四、市场预测
虽然我市的房地产市场与全国的房地产市场一样，目前进入比较清淡的季节，但我们启东与全国其他地方又有不同，大桥立项开工的重大利好，对我市的房地产有很大的刺激，一些上海和浙江的投资者肯定会看好我市的房地产升值潜力。其次我市沿江沿海工业区的实质性开发，大量的企业落户本市，这些企业的高管和中层管理人员需要在启东落户，对本市的房地产市场也会增加一定的购买力，因此，本市的房地产市场在近几年内不会有大起大落，近期价格还会有小幅上扬。
    但是，我市房地产市场目前存在的市场定位缺陷，市场应该要及时作出相应的调整，开发商对市场重新研判，使高端做高，吸引高端客户，提高城市品位。但更要重视低端市场，尽管政府在解决低收入群众的住房保障方面每年将推出一定数量的廉租房和经济适用房，但毕竟能享受的对象是少数，绝大部分要靠市场来解决，因此，在商品房开发研究时注重中低端市场的研究，将是保证我市房地产市场健康持续发展的重要基础。
    今年以来，我市的土地市场尚未有比较大规模的行动，除城中城和东方维也纳及万豪花园等存量土地在开发商手中外，其余土地的开发都已进入预售，不少开发商期待土地推向市场。应该说本地的开发产商也好，外地的开发商也好，对启东的房地产市场前景还是十分看好的。


摘自：启东房地产热线文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

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