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收益性物业五大发展趋势

　　记者在采访中了解到，许多商用地产的专家都认为，中国的收益性物业，特别是购物中心正处于起步阶段，势头猛，发展快，呈现出如下趋势：
　　一是地产商主导商业已成为不争的事实。广东商学院副校长、教授徐印州认为，最近一两年，商业地产发展迅速，许多发展商从住宅开发转向商业地产项目开发，收益性物业正出现以房地产开发商为主导的局面。上海的一次商业房产展示交易会展出的商业地产面积达300万平方米，购物中心、商厦商铺、商业街商铺、专业市场商铺、社区商铺、旅游商铺、地铁商铺、产权式办公楼和酒店等应有尽有。房地产已经走进了商业地产时代，这是一个全国性的大趋势。商业地产时代的到来，使得商铺投资迅速成为房地产业投资的新热点。在国外，一般由专门的房地产开发商来开发房产，由专业的商业公司来经营商业，而房地产公司一般不做商业。在中国，情况却不同，一般是房地产公司来开发房产，同时也经营商业，尽管其经营存在着很大风险。徐印州分析说，地产商大规模地进入传统商业领域，因为零售业良好的现金流，可支持房地产企业实现现金流平衡；房地产商拥有商场的产权，如果招商顺利，商铺租金就成为其后稳定的收益来源了。
　　二是大型购物公园与外资零售业品牌相结合，引领收益性物业发展大潮。近两年，外资商业表现活跃，一些国外知名品牌加快了进入北京、上海、广州等市场的步伐，如美国沃尔玛、英国百安居、法国的欧尚和家乐福，都竞相在北京选址开店。去年广州新开张的大卖场共有23家，其中既有深圳万佳、上海联华、北京华联、国美电器等国内知名品牌，也有法国家乐福、美国普尔斯马特等世界级企业，而本地的广百、新大新等也不断扩张，增开分店。仅去年第四季度，广州收益性物业新开业面积就超过了12万平方米。外资进入刺激了国内发展商开发大型收益性物业的热情，北京、上海、西安、成都乃至东莞，都在兴建大型的购物公园。都把吸引国际名牌主力店作为招商的重点。中国人民大学商学院黄国雄教授认为，融度假旅游、休闲娱乐、购物消费为一体的新兴商业地产业态，造就了一种新的消费环境，能够给人们带来多功能、全方位的购物生活形态。对于现代化大都市的建设具有非常重要的意义。
　　三是传统的商业中心更新换代。历史上，我国许多城市都有传统的商业旺地。随着城市大规模改造，这些商业中心区的收益性物业正在被更新换代。例如广州北京路这个延续了两千多年的老商业区，通过改造，在原来的文化积淀上发展，更有自己的魅力和独特的价值。光明广场、五月花广场等项目弥补了这里娱乐、影视等休闲消费的不足，使整个区域变成一个大的购物公园。
　　四是收益性物业的内涵日趋丰富。随着越来越多的国际零售业巨头进入我国商业领域，各类商业形态打破了延续几千年的商业的含义，已经无法用百货商店、农贸市场等概念来解释如今的商用项目了。它们在经营种类上更加注重引领消费时尚，荟萃世界名品；在商业文化上更加注重历史传承和深厚底蕴。许多商业项目都尽力挖掘与此相关的城市文化和城市历史；在经营风格上更加注重不拘一格，张扬个性。例如广州的光明广场强化和凸显“体验消费”的经营理念，创造了许多新鲜的与国际接轨的体验场景和配套。结合文物保护，在大堂中央900平方米的范围内做了一个玻璃观赏台，还在负一层借助声、电、光、模型造成真实的效果，用相关历史资料来演绎和展现西汉水关和广州城市发展的演变，让消费者近距离，全面真切地感触到历史的厚重。
　　五是正在形成商住互动的开发模式。许多大城市近郊的开发商热衷于开发小区商铺市场，以住宅带动商业，或者达到商住互动。相对于大型收益性物业出售或出租后的统一经营管理，小区商铺更具分散性。开发商往往采取租售同步的手段将之慢慢消化，等到该小区有足够的消费群体时，一个小商圈就形成了。这类小区商铺持续旺销，已成为中小投资者的关注对象。随着大型小区楼盘对区域消费影响力的加大，小区收益性物业作为区域商业中心的作用已经显示出来。最近，南海雅居乐推出了一种称为“ＢＬＯＣＫ”的街区商业形态，它区别于郊区的大型商业集散地，也不同于区域性购物中心，是以满足人们需求为前提的、与生活无法分开的一种收益性物业形态。这个被称为“圣达利街区”的独立旺铺一推出，第一批的40间就全部售罄。发展商还准备推出第二批。据南海雅居乐售楼部高级经理陈咏梅介绍，在南海盐步这个地方，有10万流动人口，他们推出的街区商业，不仅满足小区内住户的需要，还将吸引周边地区的消费者，有望成为一个区域商业中心。


文章加入时间： 2004年10月31日22:45	文章出处：2004年10月20日《中国房地产报》

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