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商业地产要理性发展

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲最近指出，商业地产在发展过程中出现了很多问题，概括起来有三点：

　　第一，无序性。目前我国商业的发展，由于多元化的投资主体和政府职能的转变，商业开发实际上是无序的。无论是好的项目开发还是差一些的项目开发，都没有经过很好地论证。

　　第二，盲目求大。当然生活节奏的变化，初级汽车社会的到来，以及居民对一站式消费的需求，还有节约购物和消费的时间等等要求，对大体量的购物中心和商业设施有一定的客观要求。但是，在总体上盲目求大的问题，是我国商业地产发展中十分突出并亟须解决的问题。

　　第三，系统的风险增加。这不是对开发商一家，还包括经营商家、后续的物业管理、小商铺的投资者，银行系统的风险在大幅度地增加。只要一个链条上出现问题，就会带来整个系统的问题。对于开发商来说，产品销售出去，这个环节就完了，但是项目后期的风险还是相当大的。这一点需要很好地去认识和解决。如果这个问题解决不了，商业地产开发将来可能会出现很大的问题。

　　因此任兴洲提出要理性发展商业地产。她认为在比较长的时间内，我国商业地产的发展还是有空间和前景的。经济的发展、消费的升级、居民不断增长的消费需求，这是总体趋势，但是它需要健康、有序低风险地发展。简言之，大致有这么几个方面：

　　一是有序性。现在主管部门已经认识到了这一点，前不久商务部市场建设司与有关部门做出了2004年到2010年商务体系建设规划，这个规划不是指令性的，但是对全社会的投资和微观主体的决策将起到大方向的把握和引导作用。商务部第一步要求省会城市搞规划，地级以上城市都要进行商业网点的总体规划，而且要跟城市发展相一致，这是有必要的。为什么政府要来管这件事呢？因为商业网点建设不是一家的事情，是跟整个城市的基础设施、人员流动等等方面相配合而成的，所以政府要求做规划，而且政府进行大功能分区是有必要的。商务部最近在起草商业网点条例，商务部市场建设司也在征求各省市的意见。下一步如果条件成熟的话，这个条例将颁布。其中突出的一个问题，是大型商业设施建设立项要引入和实行听证制度。现在很多国家都已经实行了这样的制度，让大量的专家、利益相关者参加进来讨论，以防止盲目性。在主管部门的重视下，一系列的措施将得到落实。

　　二是微观决策主体要理性开发。对于房地产开发商等微观投资主体来说，他们有投资热情，中国经济要发展没有他们不行，但是要提倡理性投资。很多商业地产是房地产商开发的，对商业地理位置选择、商圈半径、购买力水平没有评估，在开始时就隐含了风险。有人讲，商业开发是市场主体的事情，将来我赔了或者赚了是我自己的事情，为什么政府还要干预？在任何市场经济比较成熟的国家，对大型商业网点都是有管制的，不是审批，而是通过一系列的社会性管制和审议、听证制度进行规范的。原因是大型的商业设施和一般的投资不一样，你在一个城市里，特别是开发体量非常大的商业设施，带有一部分公共产品的性质，50万平方米、80万平方米的MALL放在那里，对整个城市的交通流量、交通设施的要求，人的流量、噪音、污染造成非常大的影响，另外还有对中小商业的挤压。所以，在一个城市的发展过程中，不是说我把所有的购买力集中在这里就好了，因为商业还有便利性的问题。微观主体在投资时，每个人把自己的商圈半径画得很大，我去辐射别人，有多少购买力都是我的，这恐怕是误区，应当要讨论这个城市的购买力到底有多大。

　　三是开发项目时要做很好地调研，要把懂商业的人纳入进来，进行可行性研究。要防止盲目求大，并不是越大越好，我国已经建成的54个ShoppingMall平均下来是13万～14万平方米；国外也是ShoppingMall，平均下来是2万～3万平方米，社区型、邻里型的是1万平方米。购物中心不是越大越好，应该有多种形式，郊区型、邻里型的、商业中心区域型的等等。有些人是盲目求大，我也不太同意把国内购物中心的条件和美国简单地雷同。美国地域广阔，而且又是一个绑在汽车轮子上的国家，消费方式、购物方式跟我们不一样。我国国土面积虽然大，但是人口非常地集中，将来即使开车购物，休闲成本也是非常高的，且不说油价高之后的成本，就是停车费也是非常高的。商业地产开发一定要从中国的实际出发，而且要从城市的实际出发。我们不要一味地想去辐射别人，北京想辐射天津，天津还想辐射北京呢。所以，处理这个问题一定要非常理性。

　　四是要有合理的资金结构。据有关部门介绍，大量的地产项目开发里有很多是靠银行资金的，比例高达80％甚至是100％，如果出现问题风险非常大，比如说宏观调控，一旦调整，系统风险就非常大。房地产融资问题实际上是我国面临的基本问题，大量依靠银行的间接金融，这也需要很好地研究。

　　五是政府在商业地产开发中的作用和功能要很好地定位。政府不能直接地参与地产的开发和投资。因为商业的发展，基本上算是竞争性的行业，国有的资本都在逐步地退出，政府的投资不应该更多进入到其中，政府应该是起引导性的作用。但是，我们看到很多地方在进行重复建设，很多是行政性的重复建设。所以，政府一定要定好自己的位，要搞好规划，提供给全社会公开、透明的信息，像北京三环之内不再建大型批发市场，发展商知道后就不能再随便地投资。相关的信息引导非常重要，因为即使投资主体是非国有的，是独立的，自己承担投资责任的，但是投资者的眼界是有限的，信息是不对称的。事实上，一个投资主体不可能什么情况都了解，在市场经济条件下信息不对称是绝对的。提高一定对称性的程度是可能的，这件事谁来做呢？最有可能做的是政府和行业协会，你要把这个行业基本的信息例如供求关系、供求的状况告诉投资者，让他做一个理性的分析和决策，避免盲目性，减少整个社会在投资上的浪费和损失。政府应该在这些方面做到位，而且要进行定期的分析。

　　六是相关政策的引导，不是说要拿出资金支持一二个企业，而是要进行方向性的政策引导。比如说现在农产品批发市场搞信息化建设，政府部门中像发改委有一部分国债的贴息资金，去引导你发展，因为信息化建设对农产品批发市场是非常重要的。所以，政府要有一些政策进行引导，政府定好位又不越位，这样在整个政府职能的转变过程中，才有利于商业地产的健康发展。


文章加入时间： 2004年11月1日19:34	文章出处：2004年9月29日《中国房地产报》戴士潮

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