启东房地产热线-房地产市场真值得出手抢购么消费者应三思

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房地产市场真值得出手抢购么消费者应三思

　　对于今年的房地产市场，如果让购房者用最简短的一句话评价恐怕都会异口同声：房价上涨不少。据国家统计局新闻发言人郑京平说，前三季度我国房地产价格比去年同期上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。
　　不过有关数据显示，北京的房价涨幅在35个大中城市排名中并不靠前。然而开发商却在提醒那些正在为加息犹豫的人：今年1至10月份北京市的房地产先行指标处于下降趋势，其中购置土地面积、完成开发面积及商品房新开工面积分别同比下降50.1%、69.7%和8.7%；众所期待的288个可以协议出让的历史遗留项目中，有约23%的项目未能真正“过关”，其中主动放弃的项目其规划建筑面积总数约为310万平方米，因各种原因而被暂停办理“闯关”手续的项目其规划建筑面积总数约为1159万平方米。这些数字表明未来一个时期，购置土地面积的数字仍不会太大，而今年房价上涨的一个重要原因即是供应量的减少。
　　如此种种，开发商要表达的无非是房价还要涨，自住的不要再捂着钱袋，投资的现在仍是好时机。
　　现在的房地产市场真的值得赶紧出手抢购么？
　　买房用于自住者一般分为两类，一类为满足基本居住需求，一类为改善居住条件升级换代。前者占大多数，对房价敏感，后者占少数，对房价较不敏感。前者所能承受的商品房是中低价位房，在北京通州房价都已涨到每平方米4000元的今天，如果不想住得太偏，市场提供给他们的选择大约是每平方米4500至6000元。对于这个群体而言，房价未来可能还会上涨的信息是一个实际的压力，但事实上担心房价大幅上涨而匆忙排队抢购完全没有必要。
　　供应量减少并不等于供应满足不了中等收入居民的第一居住需求，也不是不能满足高收入者升级换代的需求，而是市场近年有大量的投资性需求，分去了为数不小的市场供应，如果这一类需求的市场供应量减少，是不会造成房价大幅上涨的。北京每平方米4500至6000元的住宅，在东部和西部大约位于四五环之间和五环之外，北部要再靠外一些，南部大约在三四环之间。这些区域可开发用地较多，因而大盘较多，潜在供应也很大，这也决定了这一区域的房价不会上涨太多，房子根本不紧俏，购房者用不着去“抢”。
　　高收入人群二次、三次置业用以改善居住条件，选择多为四五环之外的低密度住宅或别墅，这一类房价格一向较为稳定，在房价普涨时其涨幅也不大。比起房价，这类购房者更在意的是房子的品质和居住环境，这也使得这类住宅价格不会轻易被炒上去。事实上二次、三次置业的人都很理性，开发商的煽动性宣传并不能对他们起什么作用。
　　买房用来投资的也一般分为住宅和商铺两类。前几年投资买下开发商宣传“租金回报高”住宅的，有不少业主很快就不得不面对同区域新楼价格远低于买入价格的事实，最后无奈“挥泪”进入二手房市场“割肉”。如罗马花园公寓，几年前高位时的价格为12600元／平方米，今年在二手房市场上的售价仅为5500元／平方米；阳光广场公寓高位时的价格为14400元／平方米，今年在二手房市场上的售价仅为6300元／平方米。
　　时下房地产市场仍存在信息不对称的问题，贸然轻信开发商的投资概念同样充满风险。
　　去年、前年的住宅市场上，小户型投资的概念宣传得很起劲：工作不久的年轻人先自住，几年后可再租给刚工作的人。然而还没等他们住进这套房，市场上的小户型项目已经遍地开花了，很难想象几年后这类业主在租赁市场上的竞争会是多么惨烈。
　　同样，其他类型住宅的投资者面对的也是市场供应量不小的现实。北京市场上，4500-6000元／平方米的住宅是主流人群能接受的自住性购买价位，因而对于6000-10000元／平方米价位的住宅，开发商主要靠打投资牌来吸引购房者。理论上，这个价格区间工薪阶层和高收入人群都可以被吸引进来。由于投资渠道少，而银行利率近年来又只降不升，很多人选择了投资房产。正因如此，近年来投资性购买的住宅总量在逐年增加，而租赁市场的需求增长却远没有这么快。我国的住宅空置率据统计是不高的，但其计算方法不同于国际上普遍采用的方法，空置在开发商手中的住宅只是一部分，空置在购房者手中的住宅则未被计算入内，有关统计未必能够反映全貌。
　　商业地产开发去年以来大热，开发商以“一铺养三代”的宣传把商铺的价格炒到住宅的三四倍，各区域不断有新的商铺刷新不久前的区域最高价。但在很短的时间内就有不少经营者难以为继，使得投资者的这份资产成为负资产。首创资产管理公司总经理杨晓斌不久前公开承认巨库和第五大道开发失败。
　　种种迹象显示，这并不是一个流行“抢房”的时代。(


文章加入时间： 2004年12月6日18:21	文章出处：中国经济时报张茜茜

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