启东房地产热线-直指伟业顾问四大预测房价上涨论乃自欺欺人

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直指伟业顾问四大预测房价上涨论乃自欺欺人

　　自1999年末起，伟业顾问连续五年推出“伟业预测”，每次都会掀起轩然大波，有人赞同，也有人强烈反对。日前，伟业又发布了2005年北京房地产市场的预测报告，于是，各种纷争再度出现。

　　好几关没过就说放量？

　　伟业：“供应集中放量”

　　——2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，预计将比2004年同期供应量有较大幅度增加。

　　对于2005年下半年“供应集中放量”的预测，是基于2004年年初以来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应量从“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化。

　　反对：不对吧。此说法只想到8??31大限后，很多项目被卡住和很多土地没过关，便预言地产项目供应会累积到2005年下半年集中放量，这样的考核太不全面了。

　　理由诸多：第一，过了土地的关不等于能过金融这道关。目前北京房地产投资过热，国际热钱大量涌入，在我国汇率保持不变的情况下，容易导致通货膨胀，那么国家就要收紧银根，房地产首当其冲要受到控制；第二，经济适用房供应会适当增加，中高档项目不但不能放量，而且目前空置率还很高。2003年别墅类土地供应叫停，至今政策未变；第三，政府会继续对土地进行控制。北京市副市长刘志华说过，到2004年，政府批出去的土地量已经透支到2010年了。这不是吃探头粮、革下一届政府财政的命嘛。明年地产项目肯定不会放量；第四，北京三环四环周边，拆迁费用越来越昂贵，更不允许空手套白狼，很多中小房地产商已经拆不起了，怎么就说集中放量了呢？

　　放地渐少就是“冷”吗？

　　伟业：“一级市场转冷”

　　——基于对政府在奥运前期项目审批和施工建设等相关政策预期的不确定，2005年土地一级市场将逐渐呈现由热转冷的趋势。

　　明年拿地的开发商以2008年前后完成项目为目标，考虑到奥运前期对房地产开发的影响，很可能会在拿地上比较慎重，因而会出现土地一级市场需求下降的现象。

　　连珠炮：太绝对了吧。政府通过规范土地市场、宏观调控，明年肯定会适当收紧土地，但并不意味着市场本身由热转冷。放地虽少了，但已放在市场上交易的土地够开发五年的了。即便一级市场受限，还要考虑土地的滞后效应呢，真正影响的可能是一两年以后。就像2003年别墅类土地供应叫停，2004年不是一个接一个的别墅冒出来吗？再说，别墅类用地叫停了，中低档住房用地肯定不会跟着转冷啊。

　　商业地产，眼前都没见亮！

　　伟业：“商业地产成为新热点”

　　——商业地产将成为2005年的新热点。商业地产的运作状况呈两极分化态势，价值和风险将进一步增加。

　　首先，北京市商业地产的表现一直起伏很大；第二，北京城市规划修编成果将北京定位为“宜居城市”，预示北京商业地产市场需求量很大；第三，北京的商业物业投资增值空间巨大；第四，住宅投资回报下降很快；第五，商业地产的高额利润驱使众多地产商跟风进入这一开发领域，也会吸引很多投资人；第六，2005年“炒冷饭”式的商业再造情况将更多出现。

　　叫板：2004年成功交易的59块土地70%为居住用地，而几块未成交土地则多为商业配套用地，其中不乏位于市中心的“旺地”，包括海淀区中关村西区1-3号综合科技贸易用地。而位于昌平区的中关村国际商城综合购物中心用地，自2004年9月28日挂牌以来，一直到2004年12月15日才出现首次报价，之后就再无人叫价。在无人问津的这7块地中有两块为危改用地，其中一块是北京市东城区“海运仓危改小区B1区公共服务设施”用地，该地块属于商业服务业可兼容写字楼办公楼用地，自2004年9月15日挂牌以来一直无人报价。

　　这就是要成为热点的商业地产吗？

　　房价涨自欺欺人！

　　伟业：“交易量上升30%、房价持平或略升”

　　——整体房价稳中有升，供需结构矛盾有所缓和。

　　(1)自1997年到现在，房地产市场的整体综合价格由下降逐渐转为近期平稳发展且有些上升的趋势，特别是居住物业价格指数，基本呈现出平稳发展的态势。

　　(2)2004年业界风闻银行对高档项目的贷款态度消极，且别墅用地叫停、年初建设部表达了限制高档住宅比例的精神等，都表明了政府对高档项目限贷不是一个孤立的政策。

　　(3)郊区化的中产阶级化的发展趋势，使得北京市场一直以来供需不匹配的矛盾开始有所缓和。

　　奇怪：2004年10月31日，潘石屹接受记者采访时曾表示过，加息后房价要跌，高负债开发商悬了。可是，让人意想不到的是，没过几天，潘石屹也改口说房价要涨了。

　　怀疑：“降价之声鲜闻、烂尾楼盘少见、强弱实力不分、大小开发商共赢”，有人这样来描述这几年来国内的房地产市场。在地产巨头之间，几乎从来就没有哪怕是擦枪走火的商业争斗，这就很容易结成价格联盟，也很容易找到利益一致的代言人。这也就是同一个声音的由来吧。“房地产没有泡沫，房价还将继续上涨”，这话放在加息前，也许会有很多人相信；可今天，在加息之后，又会有多少人相信呢？

　　头头是道：大家知道，房屋的需求可以分成两部分，一部分人是购房自住的，另一部分人则是作投资用的。投资型商品与其他商品有很大的不同，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来收益的预期。房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨，价格上涨又进一步增强看涨预期……这么循环下去，最终的结果会是什么？最终的结果必然是形成房地产投资泡沫。当年的香港，不就真是这样的？对此，地产界人士谁不心知肚明呢？

　　担忧：如果地产界人士大家异口同声地一致喊涨，现在，也许还会哄得一些不明真相、犹豫不决的潜在购房者咬一咬牙变成现实的购房者。可这样做的结果，虽然会卖出部分空置房屋，却是更加透支了房地产市场的购买力。因此，虽会赢得一点眼前的利益，但最终损害的还不是开发商自己的长远利益？更可怕的是，如果房价在脱离了老百姓实际购买力的情况下继续猛涨，一旦房价止升回跌，就会是急剧下滑，最终导致房市崩盘，地产界首当其冲遭受打击……

　　后记：因为关心，所以争执

　　北京房地产市场的背后有着成熟的购买群体，而这强大的购买力终将推动北京楼市进入快速发展期。从这个角度来看，北京地产从感性到理性也仅仅是一步之遥。

　　近期以来，围绕泡沫论、崩盘论的争执之声不绝于耳，互不相让。眼下，对伟业顾问2005年北京房地产市场的预测报告，市场各方更是各执一词，各抒己见，气氛热闹非常。争执之声虽然纷乱，但恰好说明了大家对产业的关心和关爱。有了这份浓烈的关心，楼市何愁不兴盛？


文章加入时间： 2005年1月9日13:39	文章出处：今日财富地产SHOW

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