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启东市城市房屋拆迁管理办法

启政发[2005] 25号

启东市人民政府关于印发《启东市城市房屋拆迁管理办法》的通知

各镇乡人民政府，市各委办局，市各直属单位：
    《启东市城市房屋拆迁管理办法》已经十四届市政府第25次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                    二○○五年三月三十一日

                                 启东市城市房屋拆迁管理办法

                                           第一章　总　则

    第一条　为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，结合本市实际，制定本办法。
    第二条　在本市城市规划区内(含开发区，下同）国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
    第三条　拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服从建设项目需要，在拆迁补偿安置协议约定或者房屋拆迁管理部门裁决规定的搬迁期限内完成搬迁，搬迁期限不得超出规定的拆迁期限。
    本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
    本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
    第四条　启东市建设局是本市城市房屋拆迁管理部门（以下称房屋拆迁管理部门），对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。启东市房屋拆迁管理办公室具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。
    市物价、财政、国土、工商、税务、司法、公安、民政、城管、文化、教育、环保、信访、街道办事处等有关部门以及所在镇乡政府、居（村）民委员会应当依照本办法的规定，负责做好与城市房屋拆迁有关的工作，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。

                                             第二章　拆迁管理

     第五条　城市房屋拆迁应当遵循下列程序：
    （一）拆迁人组织对拆迁项目进行评估，提供概算；
    （二）拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证；
    （三）房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；
    （四）评估机构对被拆迁房屋进行价格评估并公布评估结果；
    （五）拆迁人与被拆迁人订立书面拆迁补偿安置协议；
    （六）拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆除。
    第六条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
    申领房屋拆迁许可证的，应当向房屋拆迁管理部门提交下列材料:
    （一）房屋拆迁申请书;
    （二）建设项目批准文件;
    （三）建设用地规划许可证（附拆迁范围红线图）;
    （四）国有土地使用证或者建设用地批准书、征用土地批准文件;
    （五）拆迁计划和拆迁方案;
    （六）办理专项存款业务的金融机构出具的足额拆迁补偿安置资金的存款证明。
    房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
    第七条　房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当在拆迁范围内张贴。
    第八条　房屋拆迁管理部门、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人及其所在单位和街道、镇乡及居（村）民委员会应当予以协助，并如实提供有关房屋、土地权属的资料。
    第九条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
    需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
    第十条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。
    房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
    第十一条　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案，被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
    第十二条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:
   （一）新建、扩建、改建、装修房屋;
   （二）改变房屋和土地用途、办理工商营业执照;
   （三）租赁房屋。
    房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知市计经委、国土、公安、城管、工商等部门和街道办事处、镇乡人民政府暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
    第十三条　拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
    第十四条　拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
    第十五条　拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
    当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、过渡房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
    第十六条　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
    实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向市公证机关办理证据保全。
    第十七条　拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
    第十八条　尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
    第十九条　拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
    房屋拆迁管理部门应当加强拆迁补偿安置资金使用的监督。
    第二十条　房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有房屋拆除施工资质证书的企业承担；施工企业必须编制房屋拆除方案，接受建设行政主管部门的安全监督，施工企业承担全部安全责任。
    第二十一条　房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

                                             第三章　拆迁补偿与安置

    第二十二条　拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。
    第二十三条　拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人只可选择其中一种，不得兼选。
    第二十四条　货币补偿是指对被拆迁房屋按房地产市场价格进行评估补偿，由被拆迁人自行购置房屋，拆迁人不再提供安置房源的补偿方式。
    第二十五条　产权调换是指对被拆迁房屋按区位价和房屋重置成新价为主要依据进行评估补偿，并由拆迁人提供定价安置房进行安置的补偿方式。
    拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
    对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税和产权变更交易费。
    第二十六条　拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
    拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，对规划要求建设新校舍、幼儿园的应当重建。教育行政主管部门应对在校学生入学作出妥善安排。
    被拆迁人和被拆迁公有住房承租人的子女在拆迁公告前就已出生，因拆迁而使就学地发生变更的，其达到入学年龄时，可在安置地施教学校就学，也可在原居住地施教学校就学。施教学校不得收取择校费等附加费用。
    第二十七条　拆迁具有合法产权的公有住房，承租人符合租住公房条件，具备合法租住手续，并实际持续长期居住，没有享受过住房优惠待遇，且在市区规划区范围内仅有被拆迁房屋一处住房的，拆迁人将补偿款中的房屋重置价成新部分补偿给被拆迁人。对承租人的安置可按下列两种方式进行：一是由被拆迁人另外提供房屋给承租人租住；二是由拆迁人将区位补偿价补偿给被拆迁人，被拆迁人在缴纳40%出让金后，对承租人作适当补偿，补偿面积标准不得超出职工福利住房的面积标准。补偿安置后，租赁关系自行解除。
    第二十八条　拆迁行政机关、事业单位、社会团体（仅指财政拨款的单位）等组织所有的非住宅房屋的区位补偿，按照其初始取得土地的方式及土地价格进行补偿。
    拆迁金融、保险、证券、盐业、烟草、邮政、电信、石油（加油站、石油公司）、供电、供水等专营性企业的非住宅房屋的区位补偿，属行政划拨土地，按其初始取得土地时实际支付的土地价格进行补偿；属出让土地，按其取得土地使用权所支付的出让金，扣除其土地已使用时间相应的出让金进行补偿。
    拆迁其他企业、单位的非住宅房屋的区位补偿，属行政划拨土地，按原登记用途现行评估地价的60%补偿；属出让土地，按原登记用途现行评估地价，扣除其土地已使用时间相应的出让金进行补偿。
    如土地使用权人与该土地上的房屋所有人分离的，对土地使用权人和房屋所有人分开补偿。
    第二十九条　拆迁产权不明确或者有产权纠纷的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
    第三十条　拆迁设有抵押权的房屋，抵押人应及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。具体由被拆迁人与抵押权人协商。如在拆迁时仍达不成协议的，拆迁人对被拆迁房屋由公证处作证据保全后先予拆除。拆迁人应按房地产评估价格对被拆迁房屋作出一次性补偿，并在解除抵押合同前将补偿款专户暂存。
    拆迁暂被司法部门查封等的房屋也可参照前款办理。
    第三十一条　被拆迁人或者房屋承租人安装使用的管道燃气、有线电视、固定电话、广播等设施、房屋的装饰装修及被砍伐或者移栽的树木等，由拆迁人进行补偿。
    第三十二条　拆迁人应当向被拆迁人或者合法公有住房承租人支付搬迁补助费。
    拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付被拆迁人6个月临时安置补助费。
    被拆迁人选择产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日至安置房屋交付之日，普通多层住宅不超过18个月，高层住宅不超过24个月。临时安置补助费按实际过渡期限结算，最低不少于6个月。被拆迁人使用拆迁人提供的过渡房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
    因拆迁人的责任超过18个月（高层住宅24个月）过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定外，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
    （一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。
    （二）对由拆迁人提供过渡房的，延长时间在12个月以内的，按标准给付临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。
    拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补助费。
    被拆迁人或者房屋承租人自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气等费用。
    第三十三条　拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守拆迁过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限，过渡房的使用人应当按时腾退过渡房。
    第三十四条　拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿。
    第三十五条　被拆迁房屋实际作为非住宅房屋使用，在拆迁许可证颁发之前，房屋所有权人持有工商营业执照和税务登记证，并同时具备下列情形的可界定为非住宅房屋：
    （一）可依法确认所有权的房屋，须具有完备的合法手续，其《房屋所有权证》、《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》（含个人建房的《土地使用权证》或《建设用地许可证》）及其他批准文书等法定权证载明规划用途或使用性质为非住宅用房的；
    （二）被拆迁人在作非住宅房屋使用期间，按非住宅房屋用途缴纳房产税、土地使用税的。
    第三十六条    被拆迁房屋具备下列情形之一的，不作非住宅房屋性质界定：
   （一）不符合本办法第三十五条规定的；
   （二）房屋拆迁管理部门发放拆迁许可证后，被拆迁人将住宅房屋改为非住宅房屋（含在城市道路拓宽、新建后将住宅房屋改为非住宅房屋）的；
   （三）不能作为非住宅房屋性质界定的其他情形；
   （四）作为非住宅房屋使用的违章房屋，不界定为非住宅房屋，并按违章建筑处理。
    第三十七条　被拆迁人或者被拆迁房屋承租人拆迁时可凭房屋拆迁管理部门出具的证明向所在单位申请拆迁事假，参加会议订立协议3天，每次搬家3天（如过渡的应计2次搬家6天）。搬迁事假期间，被拆迁人或者被拆迁房屋承租人因订立协议和搬家造成误工的，由拆迁人给予适当误工补助，其在工作单位的工资、福利待遇不变。
    第三十八条　市区规划区范围内仅有被拆迁房屋一处住房且享受社会最低生活保障的被拆迁人，获得的货币补偿总额不足于购买45平方米安置房的，被拆迁人可以放弃区位补偿价和房屋重置成新价补偿，由拆迁人在指定地段提供一处建筑面积45平方米安置房，并办理产权。
    享受最低生活保障的公有房屋承租人，获得补偿后，仍无经济能力购置房屋的，可以放弃补偿，由拆迁人在指定地段提供廉租房进行安置。
    第三十九条　住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年被拆迁的，按其合法建筑面积重置价的20%增加补偿。

                                                 第四章　拆迁评估

    第四十条　对被拆迁房屋进行房地产评估的机构，由拆迁人在房屋拆迁管理部门公布的目录中初选并推荐公示，同时告知被拆迁人。如同一项目内半数以上被拆迁人持有异议，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定。房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
    第四十一条　评估机构应当将单户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行说明，听取有关意见。公示期满后，评估机构应当向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和单户评估报告。拆迁人应当向被拆迁人转交单户评估报告。
    第四十二条　拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。
    第四十三条　拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核。拆迁当事人对原评估机构的复核结果仍有异议的，自收到复核结果 3 日内，可以向房屋拆迁管理部门申请技术鉴定。
    第四十四条　房屋拆迁评估涉及的价格标准适用时点，以房屋拆迁许可证颁发之日为准。
    第四十五条　被拆迁房屋用途以《房屋所有权证》上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照和纳税证明，持续用作营业场所1年以上的住宅房屋，按原规定用途评估补偿，在此基础上，可按实际营业面积和实际改变用途时间，以营业用房区位补偿价每年2%的比例增加补偿。补偿总额最高不得超过同地段营业用房的补偿。
    非住宅非营业用房改变用途为营业用房的，仍按原登记用途给予补偿，不增加改变用途的区位补偿。
    第四十六条　被拆迁房屋建筑面积以《房屋所有权证》载明的建筑面积或者房产管理部门依据可确权书证测量的面积为准。实行产权调换的国有土地上的住宅房屋，其区位补偿按其合法建筑面积和合法土地使用面积两者中的高值计算。
    非住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积计算，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位补偿基价的30%计算补偿。
    第四十七条　被拆迁房屋装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素估价补偿。

      第五章　房屋兴建时使用的土地为集体性质的房屋拆迁补偿安置规定

    第四十八条　本市城市规划区内兴建时使用的土地为集体所有土地的被拆迁住宅房屋，被拆迁人的补偿安置可选择下列三种方式中的一种：
    （一）货币补偿。参照本市城市国有土地上被拆迁房屋货币补偿方法，并扣除同区域国有土地与被征用土地区位补偿价的差价；
    （二）产权调换。按该区域被征用土地区位价和房屋重置成新价为依据进行评估补偿后，被拆迁人选择拆迁人提供的定价安置房；
    （三）农民统建房。
    第四十九条    被拆迁房屋的合法建筑面积以《房屋所有权证》或新建、翻建时镇乡人民政府及土地主管部门审核批准并经房屋产权监理部门确认的面积为准；合法土地使用面积按被拆迁人持有的《土地使用证》或《宅基证》载明的面积确定。
    第五十条　被拆迁人选择农民统建房安置的，按其应批占地面积的1.8倍计算安置面积，不再享受区位价补偿。
    第五十一条　被拆迁人选择产权调换的，被拆迁住宅房屋土地使用面积大于建筑面积的，区别下列不同情况增加补偿：
    （一）土地使用面积在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算；
    （二）建筑面积超过135平方米的，土地使用面积超出建筑面积的部分，按每平方米70元的标准计算；
    （三）土地使用面积超过135平方米，建筑面积在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面积超出135平方米的部分，按每平方米70元的标准计算。
    第五十二条　对被征用集体土地范围内的村组集体经济组织的房屋实施拆迁的，房屋的合法建筑面积按重置价评估补偿。

                                                 第六章　罚　则

    第五十三条　违反本办法规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
    第五十四条　违反本办法规定，以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，由房屋拆迁管理部门吊销其《房屋拆迁许可证》，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
    第五十五条    拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
    （一）未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
    （二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
    （三）擅自延长拆迁期限的。
    第五十六条　接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
    第五十七条    以侮辱、威胁、殴打等方法阻碍房屋拆迁工作人员依法实施拆迁的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第五十八条    当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。
    第五十九条　房屋拆迁管理部门违反本办法规定，核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件的，核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

                                               第七章　附　则

    第六十条　在本市城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可参照本办法执行。
    第六十一条　本办法由房屋拆迁管理部门负责解释。
    第六十二条　本办法自2005年4月1日起施行。本办法不具溯及力，2005年3月31日前已领取《房屋拆迁许可证》并实施拆迁的项目，按原规定执行。2002年6月11日市政府印发的《启东市城市房屋拆迁管理暂行办法》及相关配套文件同时废止。


文件加入时间： 2005年4月20日20:19	发文单位：启东市人民政府

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