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《住宅室内装饰装修管理办法》相关问题解析
2002年10月15日21:34

    建设部《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110号)(以下简称《办法》)的颁布施
行，从开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量，装饰装修活动的禁
止性行为、法律责任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人
(包括住宅产权人和住宅使用人)。物业管理单位，装饰装修企业、设计单位。政府行政主管
部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。《办法》颁布后，在业内引起
了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及到的一些问题给予解析。
    第一部分  室内装修属于建筑活动
    ◆一、为什么说住宅室内装饰装修工程是建筑工程?
    ◇《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)规定，建设工程指土木工程、建筑工程、
线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程活动包括新建、扩建、改建等活动。装修工
程属于改建，指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能，对
原有工程进行改造的建设项目。
    住宅室内装饰装修是建筑活动，具备建筑活动的共同点，又有自己的特殊性。住宅室内
装饰装修必须符合工程建设强制性标准，按照工程设计、申报、合同、施工、监督管理、竣
工验收、质量保修的程序来进行。
    ◆二、企业应具备哪些条件才能够承接住宅室内装饰装修工程?
    ◇承接装饰装修工程的企业。必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企
业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
    ◆三、装修人与装饰装修企业签订的书面合同包括哪些主要内容?
    ◇1、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
    2、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求
以及质量验收方式；
    3、装饰装修工程的开工、竣工时间；
    4、装饰装修工程保修的内容、期限；
    5、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
    6、合同变更子口解除的条件：
    7、违约责任及解决纠纷的途径
    8、合同的生效时间；
    9、双方认为需要明确的其他条款。
    ◆四、住宅室内装饰装修工程质量如何控制?
    ◇装饰装修工程项目的质量要求和质量验收方式，由装修人与装饰装修企业在签订书面
合同中约定，同时必须符合工程建设强制性标准。
    装饰装修企业要按照施工技术标准施工。对工程的施工质量负责，对于施工中出现的质
量问题要负责返修。
    装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)的，由建设
行政主管部门按照有关规定处罚。
    工程竣工后，装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。
    ◆五、住宅室内装饰装修工程如何保修?
    ◇验收合格后，装饰装修企业要出具质量保修书。对于装饰装修企业负责采购的材料及
设备，应当向装修人提交说明书、保修单和环保说明书。
    在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最<氐保修期限为两年，有防水要求的厨房、
卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自工程竣工验收合格之曰起计算。
    ◆六、室内环境质量如何控制?
    ◇住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，禁止使用国家明令淘汰
的建筑装饰装修材料和设备。装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣
工后，空气质量应当符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001)的规定。
装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当
返工，并由责任人承担相应损失。
    第二部分  装修中各主体之间属于什么关系
    ◆一、物权在住宅装饰装修行为中如何体现?
    ◇物权是权利主体直接支配财产的权利，它既具有人对物的内容，同时又具有直接对抗
一般人的效力，包括占有、使用、收益、处分。物权的特征在于直接支配其标的物，物权人
可以依自己的意志就其标的物上直接行使其权利。但是支配范围的大小依物权的种类而定。
    装修人的权利主要体现为两个层次的行为：一、住宅产权人在不损害公共利益的前提下，
有权处置自己的财产，即按照自己的意愿装修住宅，其他人不得对此进行干涉。二、除《办
法》中规定必须由具备专业资质的施工企业来施工的项目外，产权人可以自行装修。
    ◆二、住宅产权人与非产权人的住宅装修人(即住宅使用人)之间是一种什么关系?
    ◇两者之间是一种合同关系，体现了物权范畴中的”用益物权”概念。住宅使用人通过
合同对住宅产权人所有的财产形成实际占有，取得使用权。但其使用权是受到限制的，即其
装修住宅要取得住宅产权人的书面许可。
    ◆三、住宅相互毗邻的所有人或使用人之间体现了怎样的一种相邻关系?
    ◇住宅相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人
或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。住宅相邻关系从本质上是
一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。
    装修人在装修前应将装修的时间、地点等予以明示。装修涉及到住宅共用部位、共用设
施设备时，不得有损害他方利益的行为。任何单位和个人对装修中出现的影响公众利益的质
量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。
    《办法》中对禁止及限制性行为的明确规定体现了对公众利益的维护，其他住宅所有人
或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不得随意干扰装修行为。
    ◆四、装修人与物业管理单位之间是一种什么关系?
    ◇装修人与物业管理单位是一种平等的民事主体关系。
    装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全
和其他房屋产权人的公共利益。所以，物业管理单位受全体房屋产权人的委托，需要协调装
修人和其他房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，在为装修人提供管理和服务的
同时，维护好其他房屋产权人的合法权益。表现为物业管理公司与装修人签订管理服务协议，
依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理行为。双方的行为都受到协议的限
制，都要对协议内容承担违约责任。
    住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分。从开工申报到竣工验收，
物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中。需要明确指出的是，物业管理单位实施的
不是行政管理，不具有行政处罚权。
    ◆五、装修人与装饰装修企业之间是一种什么关系?
    ◇装修人与装饰装修企业签订承揽合同。装饰装修企业按照合同的质量和数量要求为装
修人装饰装修住宅，装修人向装饰装修企业支付约定的报酬。对于合同的履行期限、验收的
标准和方法、材料的供应方式、保修责任等由双方进行约定。但《办法》中明确规定，工程
中使用的材料和设备必须符合国家规定标准，禁止使用国家明令淘汰的材料和设备。
    ◆六、装修人与设计单位之间是一种什么关系?
    ◇装修人与设计单位签订的设计合同，属于建设工程合同。装修人要按照合同约定提供
开展设计工作所需要的基础资料，并对提供资料的可靠性负责，按照合同的约定提供必要的
协作条件，支付设计费用。装修人对设计人交付的设计成果，不得擅自修改，也不得擅自转
让给第三人重复使用。
    《办法》明确规定，变动建筑主体和承重结构，超过设计标准或者规范增加楼面荷载，
必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。设计单位完成的方案必
须符合建设工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计的技术规范，符合合同的约定。
设计单位要对设计方案负责。设计单位在设计文件中选用的材料、设备，其质量要求必须符
合国家规定的标准。
    ◆七、政府行政管理部门在装饰装修行为中的作用是什么?
    ◇政府行政管理部门对装饰装修的行政管理，是区别于物业管理单位的基础性具体管理
工作的更高层次的管理。通过制定政策法规、管理企业资质、行政监督执法等行政手段来实
现管理目的。
    第三部分  物管企业应为装修提供管理和服务
    ◆一、物业管理单位提供装饰装修管理和服务的方式是什么?
    ◇装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记，与物业管理
单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，交纳管理服务费用。
    (一)申报登记
    物业管理单位应当按照《办法》和本市的有关规定，审查装修人提交的资料。装修人应
当提交的材料有：
    1、房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；
    2、申请人身份证件；
    3、装饰装修方案；
    4、变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设
计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
    5、搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城
市规划行政主管部门的批准文件：
    拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件：
    拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件：
    改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准提交施工方案；
    6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
    非业主的住宅使用人。还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
    (二)管理服务协议
    物业管理单位要依据协议约定，对装饰装修活动进行监督检查，装修人。施工企业不得
拒绝和阻碍。装修人(施工企业)、物业管理单位中一方违反协议约定的，另一方有权制止并
追究违约责任。已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
    住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
    1、装饰装修工程的实施内容；
    2、装饰装修工程的实施期限；
    3、允许施工的时间：
    4、废弃物的清运与处置；
    5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：
    6、禁止行为和注意事项；
    7、管理服务费用；
    8、违约责任；
    9、其他需要约定的事项。
    (三)装修过程中，物业管理单位要按照管理服务协议进行监督，对违反法律、法规和管
理服务协议的，要求装修人或装饰装修企业纠正。
    工程竣工后，物业管理企业要会同装修人进行现场检查，并将检查记录存档。
    ◆二、装修人为什么要缴纳管理服务费用?
    ◇物业管理企业对住宅室内装饰装修进行管理，要花费一定的人力、物力等，产生管理
成本。而在目前的物业管理费中，没有包含这部分费用。因此物业管理企业和装修人在签订
协议时，要约定这部分内容。管理服务包括提供原竣工图纸、对装修工程进行监督检查等内
容。
    ◆三、物管单位对装修人、装饰装修企业违反《办法》和协议约定内容行为如何处理?
    ◇分为三个层次，即依据协议约定，追究违约责任；立即制止；报告有关部门依法处理。
    (一)对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
    (二)发现装修人或者装饰装修企业有《办法》第五条禁止行为的，或者未经有关部门或
单位批准实施《办法》第六、七条所列行为的，或者有违反《办法》第八条、第九条规定行
为的，应当立即制止。
    (三)对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实后果或者拒不改正的，
物业管理单位应当及时报告有关部门依法处理。物业管理单位如发现有违反《办法》和协议
约定内容的行为不及时处理，会受到房地产行政主管部门的处罚。
    第四部分  政府主管部门须加强对装修的管理
    ◆一，室内装修涉及哪些主管部门和单位?
    ◇政府主管部门和物业管理单位的管理方式不同，但目的都是为了保护装修人、产权人
的权益不受侵害。通过物业管理手段解决不了的问题，需要上升到政府主管部门的管理层次，
采用行政手段来处理。
    1、房地产行政主管部门。《办法》规定，直辖市房地产行政主管部门负责本行政区域内
的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
    2、建设行政主管部门。《办法》规定，承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必
须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽
工程。对于装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部
门按照有关规定进行处罚。
    3、规划行政主管部门。对涉及到住宅室内装饰装修工程的设计单位的资质要进行管理。
对装修人从事住宅室内装饰装修活动中，涉及到搭建建筑物、构筑物的，或改变住宅外立面，
在非承重外墙上开门、窗的，按照《城市规划法》进行管理。
    4、供暖管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动，拆改供暖管道和设施，应当经供
暖管理单位批准。
    5、燃气管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动，拆改燃气管道和设施，应当经燃
气管理单位批准。
    此外，住宅室内装饰装修活动还涉及到其他一些管理部门和单位。可见，对住宅室内装
饰装修活动的行政管理以房地产行政主管部门为主，由多个管理部门和单位组成管理体系，
按照各自的职能，共同来实施管理行为。
    ◆二、政府行政主管部门管理的侧重点是什么?
    ◇(一)对房屋住用安全的维护
    《办法》明确规定对涉及房屋安全的行为，如将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生
间，厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原
有节能设施，降低节能效果；未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方
案的，擅自变动建筑主体和承重结构，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的行为等要
进行经济处罚。通过行政管理手段来强化对房屋住用安全的维护。
    (二)对装饰装修企业的管理
    1、企业从事装饰装修活动必须遵守《建设工程质量管理条例》：
    2、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取
得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。不具有相应资质等
级的企业，不能从事住宅室内装饰装修工程；
    3、装饰装修企业必须遵守国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，采取必要的安全
防护和消防措施；
    4、必须具备相应资质的装饰装修企业才能从事的住宅装饰装修工程有：变动建筑主体和
承重结构；超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立
面，在非承重外墙上开门、窗的；拆改供暖管道和设施的：拆改燃气管道和设施的；改动卫
生间，厨房防水层的工程。
    (三)对物业管理企业的管理
    物业管理企业发现有违反《办法》规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政
主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
    (四)对设计单位的管理
    承接住宅室内装饰装修工程的设计单位，必须取得相应的资质证书，并在其资质等级许
可的范围内承揽工程。不具有相应资质等级的设计单位，不能从事住宅室内装饰装修工程设
计。
    对设计单位未按工程建设强制性标准进行设计的，要依法进行处罚。
摘自： 北京房地产 文章作者：刘惠娟
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