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2015年上半年房地产运行形势分析及下半年走向预测 |
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2015年7月2日16:34 |
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| 核心提示：尽管二季度房地产政策放松，房企销售业绩大幅反弹，但增长率的天花板已经显现。 房企半年业绩：销售目标四成完成率，下半年重点去库存。 尽管二季度房地产政策放松，房企销售业绩大幅反弹，但增长率的天花板已经显现。中国指数研究院发布的房企半年业绩显示，在普遍保守制定销售目标的背景下，1-6月品牌房企平均销售目标完成率为41.4％，仍有部分房企完成率不足四成。 在遭遇了公司裁员、调岗一系列变动之后，职业经理人李敏选择了与房地产毫不相关的互联网+金融方向进行创业。李敏所在的房地产公司已经开始隐现亏损等危机。“泥沙俱下”，这是李敏对房地产行业的最深感受。 随着房地产步入常态化发展，地产行业已不再是过去十年高速发展状态。房企普遍需要开始适应规模天花板状态下的生存模式。 中国指数研究院发布的房企半年业绩显示，在普遍保守制定年度销售目标的背景下，1-6月，品牌房企平均销售目标完成率为41.4％。其中，仍有部分房企上半年完成率不足四成，下半年将承受较大的业绩压力。 销售目标难题 尽管二季度房地产政策放松，房企销售业绩大幅反弹，但房企增长率的天花板已经开始明显显现。 远洋地产半年销售额为120亿元，销售目标完成率仅为29％；招商地产半年销售额为205亿，销售目标完成率为34％。 此轮市场波动令一些房地产企业开始重新审视业绩增长的评判指标。一些房企在销售规模稳定增长的基础上更注重回款率和利润率。一些品牌房企在制定2015年销售目标时已从追求规模扩张转变为更加注重质量型增长。比如，万科、世茂房地产不再制定销售目标，而是对回款率、利润率等指标重点考核；融创明确表示更加看重权益销售额的增长，2015年销售目标仅为660亿元，低于2014年销售额716亿元近8％。 不过，尽管房企整体都在面临增长率天花板的现实难题。但各自表现仍有分化。中国指数研究院监测数据显示，在2014年全年销售额突破400亿的18家房企中，2015年上半年销售额同比增长的企业共有11家，增长率增值6.44％。其中华润置地有力执行年初制定的销售策略，销售额和销售面积同比增速超过四成，在18家企业中增速最为迅猛。恒大、中海、华夏幸福通过创新营销机制，实现10％以上的业绩增长。此外，保利、融创、招商、金地等品牌房企也在优化产品结构、完善项目布局等方面做出努力，实现同比增长。 从不同阵营房企销售业绩增速来看，第三阵营企业表现出极大的增长动力。第一阵营7家房企销售额平均增长率为3.5％，第二阵营9家房企销售额平均增长率为8.5％，而第三阵营企业初步完成全国布局或深耕首都、长三角、珠三角等经济发达区域，区域楼市对政策宽松刺激颇为敏感，使这批企业普遍获得业绩的大幅增长，平均增速高达35％，第四阵营平均增速约为13％。 去库存仍是下半年主题 尽管房地产政策利好不断，但由于整体库存偏高，房企在2015年的主旋律仍然是去库存，而非捂盘涨价。 由于房地产政策放松主要在二季度，房企大量推盘的节点也在二季度。中国指数研究院监测数据显示，10家代表品牌房企二季度平均推盘达到46个，其中绿地、保利、恒大当季推盘超过50个，万科更是达到106个之多、占上半年推盘比重超过七成；而6月各大品牌房企年中抢收恰遇市场扭转的关键时刻，更是默契地形成“推盘潮”，万科、保利、恒大加推或新开盘超过30个。企业推盘发力再加上中央对楼市交易的积极导向，使房地产市场二季度成交显著增长。 除了加大推盘，产品结构调整也是房企当前的主要任务。中国指数研究院的监测显示，10家代表品牌房企前5个月在售产品中首置首改产品占比同比提升，刚需产品仍是供应主力，普通产品和中端产品所占比例平均提升10个百分点。除绿城和融创外，其余8家品牌房企销售的普通产品和中端产品占比均超过70％，其中恒大更是超过90％，绿地、碧桂园和世茂超过85％。绿城和融创作为传统高端住宅开发企业，高端产品占比超过45％，但较2014年同期分别下降了29.2和12.4个百分点，产品结构调整意图明显。 易居控股有限公司执行总裁丁祖昱还建议，高库存房企宜平价走量。此轮楼市回暖主要靠政策刺激。随着时间推移，政策作用会逐渐减弱，房企要抓的时间窗口很可能不会太长。高库存或资金压力比较大的房企，一个战略前提就是充分利用好这轮行情，将库存降低到合理水平。此类房企最明智的应该是平价甚至降价来促销走量。 |
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